租不如買

離開台北，房子超便宜，租不如買。
以高雄為例，一間300萬的新成屋，一個月可以租15000上下。實際拿出20萬頭款，剩下300萬連裝潢全貸款，依照目前的低利率，一個月利息錢不到5000元，本利攤還的話也不過剛好15000而已，除了需要一筆筆較大的頭期款跟代書費，其他每個月的支出跟租房子差不多。
如果是透天改建的學生套房就更可觀了。一棟600萬連裝潢的老透天，隔成8間，每間5000、每月收租4萬就好，利息1萬，本利攤3萬，等於每個月還多賺1萬生活費。更何況現在很多學生套房都租6500-8000。
不過離開台北市的房租具有驚人的折價率，就算是第二大城高雄，一樣面臨嚴重的人口外流，空房一堆，許多1-2年的新屋10-12萬買，現在只剩下7-8萬，先跌掉至少20%。可是舊屋就不一樣了，本來就很便宜，再怎樣也有土地跟建築的成本在，所以怎麼跌也不過5-6萬，很難更低了。
許多人買房子，是期望未來的增值，但離開台北的地方很難期待，只要房價不跌，就等於賺到中間的房租免費，如果房價跌的話，就需要精算一下，才能確定買或租那個划算。
在不考慮房貸利息支出的情形下。300萬的房子跌價20%等損失60萬，假設這已經是底價了。15000一個月租金，一年18萬，租4年租金就高達72萬，超過房子的跌幅，這時就算轉手把房子賣掉，感覺是賠了，實際上小賺一點租金。所以如果長期抗戰，房子就算腰斬只值150萬，跌掉50%，也不過相當於租8年多的房租而，繼續住下去就等於是賺更多。加上通貨膨脹的因素，經過將近10年的時間，房租理論上也會跟著調漲，而房子應該也不可能會跌那麼慘。
計算每月交給銀行的利息，一個月等於只省了1萬房租。15000交給房東是幫房東交貸款，自己買的話還是要付5000的貸款，等於實際上只省下1萬元。就算是跌50%的屋子只要住超過12年半也回本了，房子的壽命估計有50年，30年以內都還可以換貸款銀行，利用轉貸還可以延長只付利息的時間，每個月的資金利用更靈活。

反過來說，台北真是買不如租的怪地方。通常買房子是期待未來增值，不過台北的房價已經高出其他區域非常多，連帶拉抬其他區域的房價。台北市未來的增值空間很難令人期待，因為已經超過一般受薪階級的負擔，就算想買也買不起，沒有進出就沒有市場，房子又不是骨董藝術品，還是有大概的價格標準可以判斷，不太可能滿天亂漲。
台北要買像高雄300萬房子，大概需要4倍的價格，市中心精華地段需要6倍以上，台北縣好一點，大概1.5倍到3倍就可以了。成本暴增，但是收益並沒有辦法等比成長，舊屋也許能租到24000，新屋好點可以到36000，但怎樣也無法到60000。貸款900萬每月利息15000，本利攤最少45000，租金根本無法COVER。之所以還有那麼多人願意在台北買房子並且出租的原因是，相較於其他區域的買了就跌，台北市的房子具有穩定增值或保值的潛力。用2-3年的寬限期來算，租金扣除利息大概還有多1萬的收入，如果在3年內將房子賣掉，就算房子沒漲，至少也多賺了36萬的收入。但是基本上這種賠本生意不會有人做，房價最少會上調個50-300萬，依照入手支出的時間成本計算，買一兩個月內就出手，賺了50萬就很多了，等於是轉手生意，如果要拖上一兩年，時間成本跟資金周轉都很麻煩，沒有賺個幾百萬，大概不可能賣，除非真的轉不過來被斷頭。
在基金股市慘跌的時代，房地產市場反而逆勢上揚，本錢雄厚的有錢人，不用貸款，全額支付，一千萬一年可以收租將近30萬，還有房價上漲的可能性。同樣一千萬放在銀行，低利年代一年利息還不到20萬，想要更高就得買六年以上的儲蓄險，資金馬上被卡死。還不如1000萬買5間，收租150萬，只付利息，等待市場好轉，房產脫手賺更多。
所以在台北其實真的是買不如租，一樣付24000，可以租到30坪的公寓，買的話只能擠在15坪的小套房中，生活品質大打折扣，而且台北買屋可不像中南部，只要20萬就可以打發，至少要拿出兩成頭期款，600萬的小套房先交120萬出來。
雖然在台北才有比較多的工作機會，但對受薪階級而言，台北似乎不是購屋的好地點。

說這麼多，不過是空話，理論人人懂，但是有誰真的可以不受影響地實踐到底？可惜不是我。